近年来处于深度调整阶段的北京房地产大宗交易市场，在2026年第一季度呈现显著回暖态势。高力国际数据显示，2026年Q1单季度交易额达122亿元，同比强势增长184%；具体到办公楼领域，市场整体呈现强自用、弱投资特征。
整体来看，北京写字楼市场需求温和放量，延续持续去化态势，但市场租金仍然面临较大的压力。高力国际方面分析认为，随着防御性资产热度延续及退出路径优化，市场有望逐步企稳，长期将实现“量价平衡”。
大宗交易金额增长184%
近年来，北京房地产大宗交易市场处于深度调整阶段。高力国际数据显示，2025年全年北京房地产大宗交易额仅181亿元，较2024年大幅下降64%，交易规模回落至近年低位。
不过，2026年以来局势发生明显的转变。据高力国际数据，2026年Q1北京房地产大宗交易强势回暖，单季度交易额达122亿元，同比大幅增长184%，交易规模已超2025年全年总额的67%，回升至近年单季度高位。
从交易数量上看，交易活跃度也得到显著提升。据高力国际数据，2026年Q1北京房地产大宗交易共完成7宗交易，占2025年全年总量的23%；交易额中位数大幅回升至6.7亿元，同比上涨81%，基本回到2024年水平，扭转小额交易主导格局。
从这些角度来看，海外敞口品种业绩兑现力强，但估值继续提升难度大；内需敞口品种景气度一般，但一旦超预期修复，估值弹性不小。配置上要寻求交集，即海外敞口为基底、内需积极变化也会产生催化的品种。
中信建投证券表示，近期，多项关键事件与数据相继公布，为市场提供了重要的决策依据，整体基调符合或略好于市场预期。接下来，牛市底层逻辑仍在，主要由结构性行情和资本市场改革政策推动。目前市场已经基本完成调整，叠加基金排名基本落地，跨年有望迎来新一波行情。
具体看来，在零售业态方面，2026年Q1北京房地产大宗交易爆发式增长，成交2宗核心商圈大型购物中心，交易额约87亿元，占比71%，较2025年全年6%的占比跨越式提升，成交标的为核心商圈优质大型购物中心，告别2025年以小型社区商业为主的状态，成为市场核心支撑。
办公业态方面，交易额约24亿元，共4宗交易；公寓和酒店业态方面，交易额约12亿元，占比10%，长租公寓保持热度；商务园区方面，2026年Q1无相关交易落地。
近年来投资交易金额占比在逐年上升。高力国际数据显示，2025年全年北京大宗交易投资活动占比达到57%。且企业是最为积极的市场参与者，其次为地产基金和保险公司，投资方向以长租公寓、生物医药园区为主。
但在办公楼领域，市场整体呈现强自用、弱投资特征。据高力国际数据，2025年，自用交易额65亿元、占比超70%，投资型仅21亿元，同比大降67%。2026年Q1办公楼自用型交易额22亿元，占比超90%，投资型仅2亿元。
对此，高力国际方面分析认为，办公楼大宗交易以企业自用为核心驱动力，投资买家受估值与租金修复影响，交易决策谨慎。而投资型买家受资产估值预期、租金市场修复节奏等因素影响，决策依旧高度谨慎，投资意愿仍处于低位。
基于上述情况，高力国际方面向《华夏时报》记者指出，2026年Q1强势回暖，长租公寓等防御性资产热度延续，办公、酒店纳入REITs底层资产，退出路径清晰，有望提振大宗交易活力。核心大型写字楼、优质零售资产受机构关注，市场触底后交易有望率先企稳放量。
写字楼市场将量价平衡
北京写字楼市场需求温和放量，延续持续去化态势。据高力国际数据，2026年Q1，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米。
具体看来，子市场表现呈现明显分化，核心去化量集中在周边非核心子市场的甲级项目。高力国际方面向《华夏时报》记者指出，2026年Q1，北京周边非核心子市场的甲级项目净吸纳量接近4.3万平方米，占整体净吸纳量的75%，可见非核心板块的优质项目已成为需求承接主力。
传统的主力写字楼市场仍然面临着较大的去化压力。高力国际方面指出，2026年Q1，北京CBD甲级写字楼子市场净吸纳量仍为负值，延续过去三年空置面积持续增加的态势；丽泽子市场本季度首次录得净吸纳量负值，但这也是该市场过去五年持续大规模去化后的良性调整。
拉长时间线来看，部分板块的空置率得到了极大的改善。据高力国际数据，2021年至2025年，丽泽子市场年均净吸纳量达15.2万平方米，空置率从66%大幅回落至本季度的21.2%。
随着吸纳量的稳定，市场空置率持续回落。据高力国际数据，2026年Q1，北京甲级写字楼市场空置率环比回落0.6个百分点至18.5%，同比下降1.7个百分点。
不过，截至目前市场租金持续承压。高力国际数据显示，2026年Q1，北京甲级写字楼整体市场平均净有效租金达212.6元/月/平米，环比下跌4.2%，同比跌幅扩大至12.4%。
事实上，2025年以来，北京甲级写字楼市场平均租金持续下滑。高力国际方面指出，跨市场板块竞争进一步加剧，丽泽子市场也开始面临区域内部及周边跨区域项目的双重竞争压力。
对于当前“量稳价跌、区域分化”的格局，高力国际分析称，当前企业对办公成本更为敏感，核心区高租金吸引力下降，需求向高性价比区域外溢；市场供应过剩、存量竞争加剧，业主多以租金优惠、产品升级争抢客户。核心区资产价值持续重构：金融街因供应少、产业支撑强，市场表现稳定；中关村依托科创企业需求，连续两年净吸纳量超12万平方米，空置率较峰值回落5个百分点至17.4%。缺乏产业支撑的子市场，则将面临更长去化周期与更大租金压力。
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值得留意的是，此前，业内曾对2026年写字楼市场进行过空置率预警。高力国际方面表示，2026年北京甲级写字楼核心市场将迎来超70万平方米的新增供应，这一增量将直接推动年末空置率走高，市场承压格局或将加剧。
不过，高力国际方面指出，长期来看，北京作为全国科技创新与生产性服务业的核心承载地，当前的周期调整正是为高质量发展腾挪空间——待低效供给出清完成、新兴产业需求持续释放，市场将逐步回归“量价平衡”的健康状态股票杠杆资金优势，实现商业地产与实体经济的协同升级。
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