题材轮动节奏二手房成交量直追上一轮牛市，上海楼市冲刺“3万套大关”

元股证券:ygzq.hk

3月以来，上海二手房市场持续升温，成交规模正逼近关键阈值。

根据“网上房地产”数据，截至3月22日，全市二手房成交已达21443套，日均成交接近千套。在政策松绑与传统“金三银四”叠加作用下，周度成交创下自2021年以来新高，周末单日网签多次突破1400套，市场活跃度显著提升。

业内普遍将月成交2万套视为市场“荣枯线”，而3万套则意味着进入明显活跃区间。在当前成交节奏下，上海二手房市场时隔数年再次冲击“3万套大关”，不仅成为市场关注的核心悬念，也被视为楼市信心能否真正修复的重要风向标。

交易放量背后，价格端尚未出现同步上涨，但议价空间明显收窄，部分房东预期抬升，“跳价”现象也开始零星出现。

上海楼市迎来“一周冲刺”关键期

月成交量能不能跨越“3万套大关”，成为当下上海二手房市场最大的悬念。

根据“网上房地产”的数据，截至3月22日，本月二手房成交量已经达到21443套，日均成交量达到了975套。如果能继续维持这样的日均成交量，今年3月成交总量突破3万套将是大概率事件。

短期市场焦点集中于美联储12月利率决议及美国政府停摆进展。经济数据缺失可能加剧波动，科技股高估值压力尚未完全释放。关注通胀预期与地缘局势对资产价格的潜在扰动，中长期配置需重视盈利确定性。

上海楼市已经很久没有出现过这样的热度。3月9日至3月15日那一周的二手房成交量达到了7233套，创下自2021年以来的周成交最高纪录；3月周末的单日网签量屡破1400套，3月20日虽然是工作日，日成交量也突破了1000套，这样的情况在过去5年来也非常罕见。

3月虽然是传统的房地产销售旺季，但是今年的成色显然超过了前两年。

相比之下，2024年3月同期的日均成交量仅为500多套；2025年3月虽然是近两年来的一个成交小高峰，全月二手房网签2.93万套，但根据上海链家研究院数据，和去年同期相比，今年上海二手房成交量仍有15%的增长。

“今年3月的二手房成交量突破3万套是挺有希望的，但还要看接下来一周的数据，特别是本周末，如果周六、周日还能维持在日成交量1400套，那就是真的能超过3万套了，这也将意味着市场情绪出现明显反转。”上海中原地产资深分析师卢文曦对第一财经表示。

在房地产行业内，上海二手房月成交2万套被视为“荣枯线”，月成交量达到2万套说明二手房市场处于平稳状态，而越过3万套则通常意味着市场进入较热区间。

上海二手房市场成交量上一次突破单月3万套，还要追溯到2021年年初，当时市场正处于上一轮牛市的尾声中。为了抑制过热的二手房市场，上海当时出台了“价格核验”“三价就低”等举措。而从2022年年末开始，上海二手房市场进入了一段长达数年的回调期。

“目前交易量确实很大，除了传统销售旺季的因素，也有‘沪七条’政策的推动作用，市场情绪的确是蛮火的，关键是如能超过去年同期的交易数据，那楼市信心就会得到重建，这是非常重要的。”卢文曦表示。

房东跳价现象零星出现

随着上海二手房市场情绪越来越高涨，近期有不少网友在社交媒体发帖称，自己在看房过程中遇到了房东“跳价”。

“中介好像非常忙，房东分分钟跳价，到底是真是假，是不是演戏给我看啊？”一名网友问道。

也有一名正在卖房的市民近期对记者表示：“我是从去年年底开始挂牌的，当时我参考了小区其他同户型挂牌价以后，挂了一个相对较高的价格，结果最近我又研究了一下，我的挂牌价几乎成了小区内最低的那一档了。”

在当前行情下，是否真的有很多房东在上调价格？对此，记者采访了多位市场一线人士。

链家一名M8级别店长对记者表示：“近期并没有遇到房东跳价的情况，但是不少卖房人心态确实已经起了变化，房子的价格没有以前那么好谈了。”

一名深耕浦东洋泾板块的中介经纪人表示：“最近我手头的带看量和成交量确实都起来了，工作挺忙的，我发现很多原本观望的客户在出手了，但是房价相比之前确实没有什么明显增长，也没有看到业主临时跳价的现象。”

“其实房价还没有出现明显的变化，就是谈判时砍价变得艰难了，很多人感觉房源价格上涨了，很大的一个因素是最近几个月市场把那些低价优质房源消耗掉一大批，剩下来的房源就显得价格高了。”位于宝山顾村板块的一名中介表示。

卢文曦认为，“房东跳价”应该只是一小部分房东的行为，但巧合的是，他自己最近在看房过程中竟然也碰到了房东跳价。

“我前阵子去看房子，1000多万的房子，房东说要涨价50万，就是因为最近去看房的人太多了，房东心态变好了，就开始挤压买家的心理空间。”卢文曦说。

值得关注的是，从国家统计局最新发布的公开数据来看，上海的房价已出现了明确的止跌回升信号。

2026年3月16日，国家统计局发布数据称，2026年2月，上海新房价格环比上涨0.2%，为一线城市中仅有的两个上涨城市之一（另一个城市为北京）；二手房价格也环比上涨0.2%，是70个大中城市中唯二上涨的城市（另一个城市也是北京），终结了自2025年5月以来连续9个月的环比下跌。

58安居客研究院院长张波表示，这一房价数据已传递出明确的积极信号，市场已呈现结构性复苏迹象，其中一二线核心城市的改善产品成为复苏主线。

卢文曦认为，上海楼市的“金三银四”小阳春将得到兑现，预计今年4月的二手房交易总量依然能够维持在活跃区间，而房价能否持续稳定、5月份和6月份能否守住成交量，则成为接下来的重要观察维度。

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马一凡