多头市场广州楼市细则落地：现房定金最高5%，高于京沪

紧随北京、上海多头市场，广州楼市细则亦正式落地。

9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局等三部门联合发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，自发布之日起执行。

截至目前，一线城市中，北上广均已落地楼市销售制度改革细化规则。上海易居房地产研究院副院长严跃进说，广州此次发布完善商品房销售制度的相关政策，充分体现了国家层面三项制度的总体要求，总体思路与京沪保持一致，部分政策表述略有差异。

其中，一个比较明显的差异即现房销售定金的具体比例。《关于完善商品住房销售制度的通知》规定，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。

在北上广的落地细则中，比例各不相同。其中，北京细则要求，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金；上海细则要求，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%；而广州细则要求房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%。

“相对来说，广州的比例更高，这说明各地存在一定差异，但核心点在于，实际收取比例都不高，更多是要明确一种现房买卖的关系，稳定这一关系，稳定企业预期，主要发挥这样的作用。”严跃进说。

“此次广州选择了较高的水平，我认为，5%只是购房人可提前锁定房源和价格，房企可提前摸排客户、研判项目市场前景，银行也可据此研判项目运营情况。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

广州细则还提出，探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。

这是区别于京沪的表述，严跃进认为，这是一种非常好的抵押和融资制度，通过对相应地块进行分拆设定抵押，能够实现比较好的融资，真正回笼相应资金，对当前改革下企业所关注的资金问题给予了非常好的政策支持。

另外，广州细则还支持项目分期分栋开发：支持项目分期分栋办理建设工程规划许可、建设工程施工许可、人防工程报建、商品房预售许可、商品房现房销售备案和竣工验收备案，相关楼栋应具备独立使用功能，明确各期配套设施的建设时序和交付时间，满足道路、供水、电力、燃气、通信、消防等市政公用服务设施接入条件。

“通过分期分栋的方式，能够很好地缓解资金压力，使企业更加游刃有余地安排相应资金。”严跃进说。

“总的来说，广州此次政策进一步体现了房地产发展新模式的建立，尤其是在开发、融资、销售方面的制度建立，对于后续企业资金成本降低、市场预期稳定，尤其是积极推进新模式建立，都有积极作用。”严跃进说。

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